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房贷利率要降了?

2023-08-17 14:23:09 来源:壹号股权


(资料图)

房贷利率一大利好正在袭来,对有房贷的或者正准备来买房的人来说将切身受益,这是什么利好消息?8月15日,央行宣布进行4010亿MLF操作,中标利率为2.5%,较上次下调了15个基点(1个基点=0.01%),鉴于“MLF →LPR→贷款利率”的利率传导机制,MLF利率下调,这就意味着本月20日公布的LPR(贷款市场报价利率)将随之下调,这很快将得到验证。

宏观政策和普通人的生活是息息相关的,今年以来房地产市场出台了一系列利好,5年期以上LPR已经下调了一次,这对存量房贷中选择浮动利率的贷款来说是有利的,因为房贷利率将随之下调,月供中的利息将随之减少,这次如果再次下调LPR,那么房贷利率将继续下调,这是结结实实的利好。

能够节省多少房贷呢?按照下调15个基点的力度,100万房贷本金,等额本息30年,那么月供将减少90元左右,总利息将减少3万元左右。不要以为这3万元少,房贷利率下调是大趋势,今年已经下调过一次了,光今年两次下调就将节省五六万的利息。今年还只是8月份,剩余的四个月也许还有下调的可能。

降利息就是降房价!我们要理解一个概念,买房的成本不仅仅是房子的总价,还有利息成本,毕竟能够全款买房的人太少了,房子总价加上总利息才是买房支付的总成本(剔除交易成本),在2018年左右房贷利率最高的时候普遍达到了6%,而如今的首套房利率已经降低至4%,时隔5年,利率降低了2%,这节省了多少房贷利息?

以100万房贷本金为例,30年等额本息,房贷利率为6%时,房贷利息总额为116万,本金和利息总额高达216万。如果房贷利率是4%,那么房贷总额将降低至72万,减少了44万,这个时候的本金加利息总额降低至172万,较前者下降了20%,其实就相当于房价下降了20%

所以,买房不要只盯着房价的高低,房贷利息也很关键,而且笔者从2019年做自媒体开始就呼吁所有的粉丝买房的时候要选择浮动利率,听进去的粉丝目前已经节省了一大波利息支出,因为这些年的LPR一直在下滑,最开始是4.9%,现在是4.2%,而且发生就要降低到4.05%,按照100万的本金计算,这期间节省的利息也有数十万。

其实关于降低存量房贷的建议今年舆论上已经在吹风了,前几年房地产牛市的时候房贷利率太高了,基本都超过5%,相当一部分都超过6%,当时房价处于上涨之中,为了遏制房价上涨,最先祭出的工具就是提高房贷利率,在基准利率不变的情况下,银行能做的就是上浮,从上浮10%到30%不等,自从贷款基准利率改制为LPR(贷款市场报价利率)后,“上浮”也改成了“加点”。

但是这种变化对房奴是不利的,因为加点的力度明显不如上浮的力度大,举个例子,原来是上浮30%,也就是:房贷利率=4.9%*(1+30%)=6.37%,改制后就变成了:4.9%+1.47%,加点1.47%。如果贷款基准利率从4.9%降低至4.5%,按照以前上浮的机制计算,最终的房贷利率将下降至5.85%(=4.5*130%),较6.37降低了52个基点,但是改制成加点之后,那么同等条件下,房贷利率将下降至5.97%(=4.5%+1.47%),加点的下降幅度明显不如上浮的下降幅度。

当然老百姓也自己的方法,既然相差这么多,那么就先选择将原来的房贷提前还了,然后再找一家银行从新办理房贷,有公积金的就更好操作了,将商贷转换成公积金贷款,利率下滑的幅度更大,节省的利息更多。单纯从利率的角度来看,当前是最近几年最低的时候。

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